Idei de investiții

Deși am spus că acum voi trata fondurile mutuale, am realizat că este prematur și trebuie să mai vorbim, la nivelul general, despre investiții.

Ce este o investiție?! Da, știu, plictisesc lumea cu banalități. Aveți nițică răbdare, asa cum am avut și eu când am parcurs “Investing for Dummies” și sute de articole de economie și analiză. Nu credeți?!

Am mers inainte de a alerga. Am citit lucruri pe care le stiam doar pentru a ajunge la cele pe care nu le intelegeam sau le intelegeam defectuos. Cui ii este teama sa fie idiot nu va fi niciodata "destept"

Dacă toți știu ce este o investiție, de ce auzim fraza “Ai făcut o investiție bună?” în conjuncție cu o mașină, un laptop, un telefon mobil (sau chiar cu aurul, dar asta este altă poveste)?! O investiție are capacitatea de a se aprecia. Nici mașina, nici laptop-ul și nici vreun alt gadget nu se va aprecia; dacă o face este excepția de la regulă.

Notă: Despre aur. Aurul, deși recomandat (mai ales în varianta neprelucrată) ca un procent din acumulare, iarăși – nu este un activ  care se apreciază ci doar menține valoarea banilor. Un Ford T, costa în 1929 între 400 și 1400$ (pt modelul cel mai luxos, Town Car). Uncia de aur costa aproape 21$. Deci, în aur, un Ford costa între 19 și 66.5 uncii de aur. Acum, uncia de aur este cca 1200$, deci acel preț din 1929 devine 19×1200 = 22800$ până la aproape 80.000$ – cam atât costă o mașină în America de Nord (deși reclamele vor să te facă să crezi că încep la 14-15K, după ce adaugi câteva opțiuni, cu taxe, ajungi repede la 22.000 și cele mai luxoase mașini, dintre cele de serie mare, cu taxe, merg spre 60-70-80K). Dacă aurul e prelucrat (bijuterii), lucrurile devin mai ciudate: dacă e o lucrătură specială, dacă obiectul e vechi, poate are o istorie personală, s-ar putea, într-adevăr să semene cu o investiție. Dacă însă e un obiect comun, probabil vom putea obține pe el, în cel mai bun caz, 75% din valoarea aurului brut.

Ce opțiuni are omul de rând?! Din nefericire pentru român nu există la fel de multe opțiuni ca pentru, să zicem, un canadian și încă și mai modeste decât ale unui american. Noi însă ne pricepem să facem mult din puțin sau, dacă preferați, “ăsta e sistemul, cu ăsta defilăm”.

• PROPRIETĂȚI FUNCIARE și IMOBILIARE
• CONTURI cu DOBÂNDĂ
• FONDURI DE PENSIE ȘI ASIGURĂRI
  • fonduri mutuale sau ETF-uri
  • acțiuni
  • bonduri/obligațiuni de guvern
• METALE PREȚIOASE
• OBIECTE DE COLECȚIE
• AFACERI PERSONALE

Nu există corect sau incorect ci aceste opțiuni devin corecte sau incorecte prin prisma situației individuale a fiecăruia. În funcție de vârstă avem diferite orizonturi de investiție, dispunem de anumite sume, o situație economică specială poate face anumite investiții. Hai să ne uităm la ele mai atent.

A investi sau a NU investi. Da, v-am frecat la cap cu investițiile și economiile dar există situații particulare în care a investi nu este o idee bună. Primul pas către prosperitate este să plătiți datoriile. De obicei aceasta nu include ipoteca. Totuși, dacă dobânda pe care o plătiți la ipotecă este mai mare decât profitul generat de investiție sau dacă sunteți expuși ratelor de schimb (i.e. aveți ipotecă în Euro sau franci elvețieni), este mai bine să vă concentrați pe această datorie, s-o plătiți cât mai repede, lăsând pasul investițiilor pentru mai târziu, când ați achitat acel credit de nevoi personale sau ipotecă istovitoare. N-ar trebui s-o spun în clar că e mai indicat să direcționezi banii pentru a stabiliza datoria cu dobândă+comision+schimb bancar de 15%, nu spre investiția care returnează 10%, dar iată că o fac. 

PROPRIETĂȚI FUNCIARE și/sau IMOBILIARE

Când am pornit să scriu, nu aveam în minte proprietățile funciare. Nu mulți dintre prietenii mei care trăiesc în România cumpără terenuri arabile. Poate c-ar trebui. Îmi amintesc de spaima că, după ce s-a dat legea că entitățile străine (cetățeni sau firme) pot cumpăra pământ, toți vorbeau că ne vor cumpăra vesticii (eterna grija a românului). Spaimele n-au fost întemeiate și citeam, la circa 2-3 luni după intrarea în vigoare a legii că, în județul Iași, prețul hectarului de pământ este de 4500-5000 RON, doar 1000-1200 EU. Având în vedere că, în anumite situații, arenda aduce spre 200-250EU/an, că în numai 5 ani investiția e plătită, că este aproape sigur că în 10-20 de ani, din cauza presiunii mondiale pe pământul arabil (cauzată de creșterea populației), prețul va exploda, investițiile funciare sunt o alternativă care, în România cel puțin, ar trebui luate în considerație. Pentru comparație, în Canada, acrul (approx 2 acri = 1 ha) de pământ bun costă circa… tobe… 20.000$. Firmele agricole străine, o dată ce vor ajunge la limita productivității pe aceste terenuri, se vor orienta – fără doar și poate – în achiziționarea de pământ în alte țări (o fac deja, preponderent în Africa).

Totuși, pentru cei mai mulți dintre oameni, pământul arabil este o bătaie de cap de care n-au nevoie. La urma urmei, cel mai bun sfat este să investiți în lucruri cu care sunteți familiar și, mai curând orășeanul va deveni confortabil cu închirierea unei garsoniere decât cu gestionarea unui pământ la 200 km de orașul de bază. Așa că ajungem la investiția imobiliară.

Este investiția preferată a “românului” – și nu este o investiție deloc rea. Acest capitol are două subcapitole:

1. locuința primară
2. proprietăți de investiție, cele care sunt pentru închiriat

1. Locuința primară, locuința personală nu este doar o investiție financiară ci și una emoțională.  Uneori, însă, emoțiile predomină și acest fapt i-a condus pe unii cetățeni la dezastru. Nu e nevoie să vă amintesc de creditele în euro sau franci elvețieni, de locuințele contractate la 60.000 euro care acum ar putea fi vândute cu doar 30.000. Nu vreau să vorbesc de funie în casa spânzuratului.

Deși cumpărăm o casă pentru a ne demonstra valoarea, pentru a ne consolida familia, poate, pentru că așa ne-au spus părinții noștri că e bine să facem, trebuie să ne păstrăm luciditatea și să cugetăm.

Avantaje:

• economie forțată. Posesorii de case sau apartamente, se vor clasa, în termen lung, deasupra celor care stau în chirie. Matematica arată că, din contra, situația ar trebui să fie invers. Motivul pentru care profeția matematicii e neîmplinită ține – mi se pare mie – de natura umană. Deși, teoretic, cei care au investit diferența dintre chirie și ipotecă+ impozit etc. ar trebui să fie mai departe decât cei care plătesc ipotecă, în realitate, cei ce nu sunt forțați de bancă să plătească lunar ipoteca, folosesc nechibzuit banii. Un apartament este o economie forțată, care ține în frâu dorințele de moment ale individului.
• stabilitatea investiției. Cu excepția celor care au cumpărat în isteria momentului – apartamente la prețuri de 200,000 EU în condițiile în care lefegiul tipic făcea 1000 EU/lună -, cei care au făcut investiția cu cap, la prețuri moderate, au văzut și vor mai vedea profit. Mulți deplâng faptul că n-au vândut la vârf dar ce uită este că un apartament luat cu 10.000$ în 1996 acum valorează 60,000 EU sau chiar mai mult. Nu ne putem concentra pe profitul pe care l-am mai fi putut face (dacă o facem, nu va exista investiție la care să nu vărsăm lacrimi amare).
• valoare emoțională – un apartament sau casă dă stabilitate și confort unei familii. Nu este numai o investiție ci și un liant de încredere în cei din jur, în viitor.

Dezavantaje:

• Investiție inițială semnificativă. Nu poți cumpăra o locuință “cu cărămida”. Multe bănci cer o plată inițială semnificativă, ceea ce-i face pe mulți să amâne, din nou și din nou, mult prea mult.
• Investiție lipsită de lichiditate. Dacă avem o situație specială și avem o nevoie rapidă de fonduri, suntem la mâna pieții. Deși, în termen lung, o locuință va genera profit, pe termen scurt prețul ei poate scădea considerabil. Da, este adevărat și în cazul investițiilor de bursă dar, în cazul acestora, putem vinde parțial, doar cât avem nevoie. În cazul unei locuințe, nu putem vinde doar 1/4 din ea, nu-i așa?! Trebuie să acceptăm o pierdere globală. “Totul sau nimic” nu este o strategie bună.

Totuși, locuința este o nevoie fundamentală. Când v-ați decis să faceți pasul luați în calcul următoarele lucruri:

• locație, Locație, LOCAȚIE – zona unde cumpărați este esențială pentru siguranța investiției. Un sfat din A de Nord sună cam așa: “cumpărați cea mai jalnică locuință din cartierul cel mai bun pe care vi-l puteți permite“. Aceasta este pentru că, în general, când vine vorba de case (și de apartamente în cazul României) pământul este cel care se apreciază cel mai repede, nu materialele de construcție. Deci, decât o locuință cu suprafață mare aflată la periferie sau într-o zonă nu tocmai bună, e preferabil una mai mică în Centru sau unde se caută.
• Asigurați-vă că v-o puteți permite, că puteți plăti ipoteca și cheltuielile chiar și în condiții neprielnice. Ca și cu orice investiție, trebuie să faceți calculele nu numai pentru zilele însorite ci și pentru cele reci, de noiembrie. Asemenea calcule se fac cu ochiul “ticălos” al unui bancher, nu cu privirea iubitoare a viitorului posesor de locuință. Care sunt angaralele lunare? Ce comisioane implică ipoteca? (există cineva care nu ia toate aceste comisioane?) Ce impozit pe locuință se plătește anual (și adăugați la bugetul lunar)? Dacă unul din cei doi soți își pierde slujba, cheltuielile obligatorii pot fi acoperite cu doar un salar? (da! pierderea slujbei este un fapt de viață, trebuie planificat pentru aceasta).
• Termenul de investiție. Asigurați-vă că veți locui în acel oraș pe termen lung. Pe termen lung, în 10-20 de ani, cumpărarea unei locuințe este o idee bună. Dacă însă viața dumneavoastră nu este așezată, vă gândiți să schimbați orașul sau să emigrați, nu faceți pasul pentru că s-ar putea să fiți siliți să vindeți în pierdere.

2. Proprietate pentru închiriere. Aceasta este o investiție minunată în România, mult mai bună decât este în Vest. Motivul? În Vest, proprietarul este complet răspunzător pentru condițiile de viață ale chiriașului, în vreme ce în RO tot ce trebuie să facă este să predea locuința în condiții bune. În Vest, cutuma dar și adeseori legea spune că proprietarul este responsabil pentru orice: chiar și un simplu bec stricat trebuie înlocuit de proprietar. În Vest proprietarul poate evacua un chiriaș indezirabil greu, după multe proceduri – în România, din cauza Statului, cele mai multe contracte de chirie sunt verbale, neoficiale, deci chiriașul poate fi evacuat fără prea multe piedici. Există și dezavantaje – lipsa unui contract formal, deși economisește impozitele, nu oferă protecție proprietarului și nu de puține ori acesta se trezește că nu-i ajunge chiria de pe 3 ani să plătească pentru distrugerile făcute în 2 luni de un chiriaș. Chiar și așa, faptul că adeseori se cere chiria în avans, face aceasta o investiție demnă de luat în calcul.

Notă: Cu inimă grea vă sugerez, indirect, să faceți evaziune fiscală. Mult timp am crezut – greșit – că românii evită contractele oficiale din meschinărie, pentru a evita plata a 16% (înainte cred ca era 18%) impozit. Apoi, la radio, am auzit sfatul dat unei bătrâne care întreba cum să evacueze chiriașul care nu-și plătea la timp chiria. Preciza – mândră – că totul e făcut legal. I se răspundea că, deoarece a fost cinstită, va trebui să meargă în justiție, să cheltuiască bani cu avocați și că va dura luni întregi, poate chiar 1 an. Dacă n-ar fi avut act ar fi putut, pur și simplu, să cheme Poliția și să-l evacueze. Statul Român penalizează cinstea și cât timp va face aceasta tot mai mulți români vor fi necinstiți. În plus, venitul din chirie NU este supus numai la 16% ci și la toate celelalte angarale: de  exemplu CASS.

Din nou, locația este cel mai important lucru pentru decizie. O locuință plasată, convenabil, lângă o facultate, la distanță de mers de un centru de afaceri, cu firme și locuri de muncă din belșug, merită 20-30% mai mult decât prețul pieții. Ca în orice investiție, “ochiul stăpânului îngrașă vita” – periodic (lunar sau măcar trimestrial), proprietarul trebuie să viziteze locuința și să verifice că toate-s în regulă, că chiriașul stă la zi la administrație și că proprietatea nu este distrusă. Mulți proprietari români – și din România și din străinătate – sunt nerealiști și nu înțeleg că chiria NU VA FI UN PROFIT NET. Există costuri de reclamă a proprietății și de reamenajare. Nu este deloc absurd ca din 12 luni de chirie, una să fie alocată reparațiilor și pregătirii pentru următorul chiriaș. La 5-6 ture de închiriere, o renovare completă este cerută – dacă nu sunteți dispuși să acceptați aceste cheltuieli, mai bine nu intrați.

O asemenea proprietate trebuie gândită de la început ca fiind pentru chirie și investițiile trebuie chibzuite. În Vest există o regulă că, în cel mai bun caz, numai 30% din investițiile de îmbunătățire a unei locuințe vor fi recuperate la vânzare. Cu atât mai mult cu cât e o proprietate de închiriat, aceste costuri trebuie ținute sub control: ceramică ieftină, curat și plăcut dar fără excese.

Dacă există posibilitatea, pentru că toate conturile (electricitate, întreținere, gaz, internet) rămân sub numele proprietarului, puneți alerte pe site-ul furnizorului astfel încât să fiți înștiințați dacă consumul este abuzat.

Evident, cea mai bună apărare împotriva abuzului este prin selecționarea atentă a chiriașului. În Vest, aceasta e mai ușor de făcut – se poate verifica ușor cazierul și istoria de credit a potențialului chiriaș. Ca minim, dacă a mai stat în chirie, încercați să identificați fostul proprietar și să-i cereți referințe despre chiriaș – deși nu este o metodă sigură, oamenii nu-și schimbă caracterul prea des și dacă a fost un chiriaș problematic în trecut, aproape sigur va rămâne la fel. Puteți, de asemeni, cere referințe de la serviciu – un telefon prietenos (și apreciativ, nu e obligația șefului chiriașului să vorbească despre el cu un străin) poate preveni multe dureri de cap.

Dacă nu depindeți de acei bani, măcar parțial, depuneți-i într-un cont lichid, în care nu-s blocați pe termen lung. În acest fel sunteți acoperit(ă) pentru situațiile excepționale: un frigider stricat, o inundație care înfurie vecinii etc. De asemeni, o asigurare pentru conținutul apartamentului nu strică – nu știu dacă există așa ceva în România, cât costă și, mai ales, dacă firmele de asigurare plătesc cu adevărat, repede și fără strâmbe, atunci când e nevoie. Mi s-a spus că unele din aceste asigurări prevăd stricăciuni atât de semnificative încât sunt, practic, doar o acoperire pentru dezastre naturale, explozii de gaz ș.a.m.d și nu pentru cazurile mai curente: de ex. inundație.

Voi vorbi despre celelalte tipuri (realiste) de investiție în postarea următoare.